O que vem a seguir para Londres Imóveis pós-Brexit?
Nas horas e dias seguintes ao referendo do Reino Unido, em que 51,9% dos eleitores optaram por sair da União Europeia, grande parte do país ficou chocada. A campanha foi amarga e visceral, impulsionada pelo incentivo à retórica sobre a imigração britânica, a economia e a elite burocrática, mas muitos dentro da Grã-Bretanha e no exterior não esperavam que o voto de saída prevaleça.
À medida que o mundo lutava com os resultados, os mercados reagiram em uma escala nunca vista desde a crise financeira. A libra caiu para o menor nível desde 1985, as ações asiáticas caíram e poucos dias depois surgiram notícias de que a Standard & Poor's havia retirado a Grã-Bretanha de seu rating de crédito triplo A. A votação preparou o país para negociações amargas sobre divórcio, e, como não há precedentes para um país deixar o bloco comercial da UE com 28 estados, reina a incerteza sobre como exatamente o Reino Unido negociará sua nova posição dentro da política e da política. cenário econômico.
Essa incerteza já afetou o mercado imobiliário, principalmente em Londres, onde alguns compradores estão retirando as compras, preocupados com o futuro da cidade. O Tesouro do Reino Unido alertou antes da votação que os preços dos imóveis residenciais seriam 18% mais baixos se o país votasse em sair. Howard Archer, economista-chefe da IHS Economics na Europa e no Reino Unido, disse que a atividade e os preços do mercado imobiliário estão em "risco muito sério de uma desaceleração prolongada e acentuada após a decisão do Reino Unido de sair" da União Europeia. Ele prevê que os preços das casas podem cair 5% no segundo semestre de 2016 e outros 5% em 2017.
"A votação a favor do Brexit irá gerar um período de incerteza renovada no mercado residencial de Londres", disse Liam Bailey, chefe global de pesquisa da Knight Frank, em Londres. “Alguma demanda, principalmente de investidores, será atrasada e, em alguns casos, redirecionada”.
O Brexit apresenta uma incerteza renovada após uma série de eventos que já prejudicaram o mercado imobiliário de Londres. De 2009 a 2014, Londres repetidamente foi manchete por vendas recorde de mansões super prime para compradores ricos da Rússia, Oriente Médio e Ásia, muitos deles nos bairros centrais da cidade, os chamados 'códigos postais de ouro' que incluem Belgravia , Knightsbridge, Kensington, Mayfair e Holland Park. No entanto, desde 2014, o mercado desacelerou. '
Alguns dos ventos contrários vieram na forma de impostos. Uma nova taxa de imposto de selo, introduzida em dezembro de 2014, cobra 10% em propriedades acima de 925.000 libras esterlinas (US $ 1,3 milhão) e 12% em propriedades acima de 1,5 milhão de libras esterlinas (US $ 2,5 milhões). A partir de abril deste ano, os compradores de segundas residências e imóveis para compra e arrendamento enfrentam outro imposto; uma sobretaxa de imposto de selo de 3%, destinada a nivelar o campo entre investidores e compradores iniciantes.
O efeito das novas taxas do imposto de selo já estava sendo sentido no mercado, com muito menos transações registradas na faixa de US $ 2 milhões mais. Então, a campanha do Brexit deu aos compradores e vendedores uma pausa adicional. "Compradores e vendedores adiaram as decisões por causa da perspectiva de entrar em território econômico e político inexplorado", diz Tom Bill, chefe de pesquisa residencial de Londres da Knight Frank. Segundo dados da Knight Frank, a demanda permaneceu moderada em maio de 2016, mesmo para propriedades em que os preços pedidos caíram 10% ou mais.
Em uma cidade que atrai investimentos significativos dos mercados internacionais, as revoltas políticas locais são apenas parte do quebra-cabeça. No último ano, os principais investidores estrangeiros em propriedades britânicas foram atingidos por seus próprios contratempos: baixos preços do petróleo no Oriente Médio, problemas cambiais na Rússia, recessão no Brasil e turbulência do mercado de ações na China, os quais contribuíram para poucas altas transações finais. Em 2014, os investidores do Oriente Médio representavam 15% dos principais compradores do centro de Londres; em 2015, eles representavam 4%.
Segundo Yolande Barnes, chefe de pesquisa mundial da Savills, a campanha do Brexit se tornou uma desculpa conveniente para uma desaceleração no mercado que já estava ocorrendo. Os números de Savills mostram que os preços no centro de Londres caíram 6% em 2015, e os volumes de negócios encolheram em até 40%. "O Brexit tem sido uma desculpa muito boa para as pessoas não fazerem nada em um mercado onde as pessoas não teriam feito nada", diz Barnes.
No entanto, o resultado inesperado do referendo acrescentou outro obstáculo ainda maior a um mercado que ainda estava se ajustando aos impostos do selo e aos fatores geopolíticos globais. "O principal mercado imobiliário de Londres se beneficiaria de algo que parece improvável no curto prazo: seis meses sem intercorrências", diz Tom Bill, de Knight Frank.
Para alguns investidores estrangeiros, no entanto, a atual turbulência representa uma oportunidade. Os compradores receberão maior valor na compra de imóveis em Londres como resultado de uma desvalorização da libra esterlina, diz Peter Wetherell, corretor da Mayfair. "Para os compradores estrangeiros, essa grande e dramática queda no valor da libra esterlina compensará efetivamente os impostos e os impostos e fará da propriedade privilegiada de Londres um investimento lucrativo para investidores estrangeiros corajosos o suficiente para dar uma pitada apesar da incerteza do mercado".
O terraço da cobertura Beecham
Para muitos que acreditam na resiliência a longo prazo de Londres, as atuais perturbações do mercado não mudam a atratividade geral da cidade, particularmente como um paraíso para a preservação da riqueza.Pesquisas da Knight Frank mostram que, na última década, a cidade atraiu mais de duas vezes o número de indivíduos com alto patrimônio líquido de mercados emergentes (114.000) do que os EUA e a Austrália juntos (42.000 e 22.000, respectivamente). Os investidores são atraídos pela segurança da cidade, boas escolas, ambiente verde e fuso horário central, fatores improváveis de mudar como resultado da votação do Brexit.
A cidade também está investindo ativamente no futuro. Uma visão mais ampla do mercado imobiliário também revela que, embora a demanda por imóveis na região central de Londres tenha caído nos últimos anos, houve um aumento no interesse em torno da grande Londres, onde esquemas de regeneração e novos projetos de conectividade e infraestrutura estão mudando o cenário do luxo vivo.
"À medida que os códigos postais dourados de Londres se tornaram menos acessíveis após a crise financeira, os compradores procuraram cada vez mais valor mais longe", diz Tom Bill. Embora estejam buscando um melhor valor, ainda desejam “as melhores especificações e instalações da classe”, e isso significa que há um foco crescente na qualidade dos esquemas, em vez de um desejo de estar em uma área específica.
Os desenvolvedores aproveitaram essa demanda e estão aumentando o nível geral de qualidade dos desenvolvimentos de novas construções, que incorporam cada vez mais pacotes de serviços, serviços, componentes comerciais e culturais. Embora esses experimentos em urbanismo e construção de lugares sejam comuns em cidades como Miami, Hong Kong ou Cingapura, eles são um fenômeno relativamente novo em Londres.
O Southbank, uma das primeiras áreas a ser revitalizada, não estava anteriormente no mapa para investidores ricos, mas experimentou uma taxa de crescimento mais rápida em comparação com outros bairros importantes e serve como um exemplo de como os novos mercados podem amadurecer, diz Tom Bill. Além do The Shard (o edifício mais alto da Europa Ocidental), a área é o local de More London, mestre planejado pela Foster + Partners, e One Tower Bridge, um projeto da Berkeley Homes que combina residências de luxo com lojas, restaurantes, pedestres passarelas e um animado parque ribeirinho.
Além de suas ofertas culturais, a The Ivy, uma brasserie popular de Londres, anunciou recentemente os planos de abrir uma localização no térreo em One Tower Bridge, e o The London Theatre ocupará em breve o teatro de 900 lugares no empreendimento. O esquema em si incorpora um espaço significativo à vida ao ar livre, também uma novidade para Londres. “O que é realmente especial nesse projeto é a quantidade de terraço dinâmico e espaço no telhado, além de cozinhas externas, banheiras de hidromassagem e gazebos”, diz Murray Levinson, sócio da Squire & Partners que projetou o projeto.
Do topo da Tower Penthouse, que vem completa com um terraço e banheira de hidromassagem, você pode ver do outro lado do Tamisa até a cidade de Londres, a Tower Bridge, a Tower of London e além. Os prédios baixos, posicionados de frente para o rio, apresentam portas de vidro que se abrem para amplos terraços com vista para a prefeitura e a Tower Bridge. As opiniões têm sido um forte ponto de venda para o projeto, que atualmente é vendido a 90%. A qualidade da construção (interiores apresentam marcenaria artesanal, bancadas em mármore polido, eletrodomésticos Miele e sistemas de automação residencial) também foi um empecilho, assim como o pacote de comodidades: serviço de concierge 24 horas da Harrods Estates, academia, spa e piscina coberta estão incluídos. Cerca de 23 unidades permanecem, incluindo coberturas selecionadas. Eles custam cerca de US $ 3.900 por pé quadrado.
O conceito de uso misto também está proliferando na grande Londres, com esquemas como o Nine Elms, programado para incluir 20.000 novas casas, e mais a oeste, White City, que é o local de uma reforma de US $ 10 bilhões que visa transformar a área de uma forma gritante. , um cenário amplamente comercial em um bairro animado, com 5.000 novas casas, lojas e um centro de escritórios para empresas relacionadas à mídia. Como parte do renascimento, o desenvolvedor londrino Stanhope está convertendo a antiga sede da BBC em residências de luxo.
A leste, torres altas também se multiplicam em uma cidade que já foi definida por um urbanismo mais uniforme e de menor escala. Em Canary Wharf, a Herzog & de Meuron projetou uma nova torre apelidada de Rolling Pin por causa de sua forma cilíndrica alta, e a Foster + Partners projetou South Quay Plaza, o projeto residencial mais alto atualmente em construção na UE.
Lado residencial de Canary Wharf, Londres
Historicamente, um porto movimentado e, mais recentemente, o local de um distrito financeiro florescente, Canary Wharf também está se tornando um lugar cada vez mais cobiçado para se viver. As expectativas de crescimento futuro são reforçadas pela chegada da nova linha Crossrail, programada para 2018, o que reduzirá significativamente o tempo de viagem ao centro de Londres. Hoje a área ainda se sente amplamente corporativa, mas os desenvolvedores pretendem misturar programas residenciais e comerciais com maior conectividade à medida que a comunidade amadurece.
"Canary Wharf está se tornando cada vez mais misto e chegará a 200.000 habitantes", diz Harry Lewis, diretor administrativo da Berkeley Homes que está desenvolvendo o South Quay Plaza. "O rendimento do aluguel é mais alto aqui, e a chegada do Crossrail será uma virada no jogo."
O South Quay Plaza está situado à beira-mar, em frente ao CBD e, embora muitos dos edifícios adjacentes sejam construídos à beira da costa, Grant Brooker, diretor de estúdio da Foster + Partners, queria abordar o local de maneira diferente. "É importante deixar a luz do dia passar",
ele diz, explicando que, ao inclinar as torres em forma de cubo, que têm uma pegada relativamente pequena (mais de 64% do site não será desenvolvido), ele conseguiu criar muito mais exposições. "O prédio não tem parte traseira", diz ele. "Cada unidade tem uma fachada fantástica".
A equipe de Brooker também usa sua vasta experiência em projetar edifícios internacionalmente para criar um programa abrangente de amenidades, que apresenta um centro de bem-estar, spa e piscina de 20 metros, e um lounge para residentes que abrange todo o 56º andar e inclui um bar, sala de projeção e um grande terraço. "O tipo de comodidade necessária para que um edifício realmente funcionasse estava ausente nos desenvolvimentos anteriores em Londres", diz Brooker.
Programado para ocupação a partir de 2020, o South Quay Plaza incluirá 888 unidades nas torres de 36 e 68 andares, desde estúdios a residências e coberturas com três quartos. Até agora, a Berkeley Homes lançou 350 unidades com preços a partir de US $ 990.000. Até o momento, metade dessas unidades foram vendidas e a demanda da Ásia tem sido forte: 50% dos compradores internacionais do projeto são da China.
Adam Challis, chefe de pesquisa residencial da Jones Lang LaSalle, diz que esquemas de regeneração como Canary Wharf são particularmente populares entre os compradores asiáticos, porque entendem o potencial de investimento a longo prazo. "Eles entendem porque viram isso acontecer em seus próprios países", diz ele. Challis também observou uma mudança geral na atitude do comprador nos últimos anos, em que os investidores estão adotando uma visão de longo prazo, analisando cuidadosamente programas, esquemas e bairros e abordando a decisão como um investimento em Londres como um todo.
O tempo dirá como a Grã-Bretanha consegue negociar sua saída da União Européia e como as feiras de Londres são resultado das mudanças. Muito dependerá das implicações duradouras do Brexit para as empresas britânicas, particularmente aquelas do enorme setor financeiro do país. Antes do referendo, a população de Londres era projetada para crescer 100.000 pessoas por ano durante a próxima década e o suprimento de moradias estava atrasado. Para aqueles que acreditam no futuro da cidade e no potencial de crescimento contínuo, agora pode ser um momento oportuno para mergulhar.
Este artigo foi publicado pela primeira vez em PALÁCIO.
