Índice global de bolha imobiliária do quarto trimestre de 2019 UBS

Revista Palace orgulha-se de ter Alexander Karolik Shlaen, fundador da Panache Management Pte Ltd, sediada em Cingapura, envolvida em projetos imobiliários e de investimento em tecnologia, escrever seus pensamentos sobre este Relatório de Índice de Bolha Imobiliária UBS 2019. O Índice Global de Bolha Imobiliária do UBS, publicado no início deste ano, fornece algumas notas sobre Cingapura, Tóquio e Hong Kong, as únicas cidades asiáticas do índice. Os preços de Tóquio subiram nos últimos 4 a 5 anos, apesar da demografia negativa do Japão, que acabará por arrastar os preços dos imóveis. A maior parte do influxo da população em Tóquio é de moradores locais que abandonam cidades menores e se mudam para este imenso centro econômico.

A resiliência imobiliária de Cingapura ainda se mantém

“O Índice Global de Bens Imobiliários do UBS coloca o mercado imobiliário em uma perspectiva de longo prazo e foi projetado para rastrear o risco de bolhas de preços de imóveis nas cidades globais” - UBS

Além disso, os compradores estrangeiros são muito ativos em imóveis residenciais, mas alguns podem se perguntar quem venderão seus imóveis em alguns anos ao procurar uma saída. É improvável que os habitantes locais comprem, e eles definitivamente não serão capazes de preencher o vazio que será criado, mesmo que parte dos atuais investidores decidam vender. Embora a maioria das pessoas ache o Japão mais atraente como destino turístico e as propriedades estrategicamente localizadas desfrutem de um bom aluguel com os retornos no estilo Airbnb.

"Em nível global, a incerteza econômica supera o efeito da queda das taxas de juros na demanda por moradias urbanas", disse Mark Haefele, diretor de investimentos da UBS Global Wealth Management.

Hong Kong, como sempre, está alto nesses tipos de índices com indicação de propriedade muito positiva. Mas ainda temos que ver qualquer redução de preço nessa cidade sempre procurada, que nem mesmo a inquietação social sem precedentes parece afetar seus preços estratosféricos. Deve-se pensar se o preço existe uma "bolha" ou apenas o resultado de uma demanda real e forte por imóveis nesta super cidade. E sem dúvida, os Hongkongers pagam caro por suas casas. Eles precisarão de 22 anos de trabalho para comprar o mesmo apartamento em sua cidade que levará um cingapuriano apenas 12 anos.

Fatos do trabalhador qualificado e como ele precisará ganhar a vida para comprar um imóvel

Isso nos leva a Cingapura. Entre as 24 cidades do mundo no Índice Global de Bens Imóveis do UBS, apenas quatro têm o valor atual de suas propriedades abaixo do custo em 2008. Essas quatro cidades são Milão, Chicago, Dubai e Cingapura. O UBS indica que o preço é justo para o mercado de Cingapura, mas os leitores devem observar que, enquanto outras cidades indicadas no índice são calculadas no amplo significado de seu mercado imobiliário, em Cingapura cerca de 80% do mercado está sob o governo controle das agências, o que é chamado Conselho de Desenvolvimento Habitacional, ou HDB.

O que significa que apenas 20% do mercado imobiliário de Cingapura está no mercado privado. A grande maioria dos cingapurianos possui e vive em HDB, enquanto uma pequena porcentagem de cingapurianos vive em condomínios e propriedades de terra. A maioria dos condomínios é alugada a estrangeiros, limitados pelas regulamentações para comprar ou alugar HDBs. Assim, o cálculo de quantos anos leva para comprar um imóvel em Cingapura não está totalmente correto aqui, pois leva muito menos anos para os cidadãos locais comprarem seu HDB subsidiado. Levando esses pontos em consideração, é bastante claro que o mercado privado de Cingapura está bem abaixo do seu valor real. Cingapura está se mostrando uma e outra vez relativamente acessível em escala global. Mas os preços não subirão muito em breve devido às duras medidas de resfriamento em vigor. Essas medidas são responsáveis ​​por trazer os preços do mercado privado abaixo de seu valor real, como podemos ver nesta comparação de índices. Além disso, enquanto os preços de Cingapura caíram nos últimos 10 anos, a renda da população local cresceu. Estimo a valorização constante de médio a longo prazo dos preços dos imóveis. Além disso, estou prevendo que as taxas de juros serão flexíveis nos próximos anos, o que poderá acelerar a valorização desse mercado imobiliário limitado e atraente. Leia sobre as outras histórias de Alex Shlaen aqui.

Colunista Especialista em Luxo - Alexander Karolik-Shlaen

Sobre Alexander Karolik Shlaen
Alexander Karolik Shlaen, MBA Executivo, é o fundador da Panache Management Pte Ltd, com sede em Cingapura, que representa as linhas de design da Aston Martin Interiors, Tonino Lamborghini Casa e Formitalia na Ásia. A Panache Management está envolvida em projetos imobiliários e de investimento em tecnologia e fornece interiores e design de luxo para imóveis exclusivos, jatos particulares e super iates. Shlaen aparece em várias mídias regionais e globais e escreve as colunas Expert Luxury de revistas regionais de negócios desde 2009. Ele também foi presidente do painel de juízes do Asia Property Awards e é frequentemente procurado em fóruns de negócios estabelecidos. Saiba mais sobre PanacheManage.com

Outra visão: Lista da Sotheby's International Realty, Cingapura.

Han Huan Mei, Diretor de Pesquisa, Lista Sotheby's International Realty.

Sabe-se que bolhas de preço ocorrem de vez em quando na maioria dos mercados imobiliários - sinais disso incluem a subida dos preços da habitação a uma taxa mais rápida do que o aumento da renda, taxas de juros baixas, empréstimos hipotecários excessivos, alta liquidez e afluxo de estrangeiros. fundos.O gráfico do UBS mostra que Hong Kong, Munique, Toronto, Vancouver e Amsterdã foram as cinco principais cidades mais caras em 2018 devido ao rápido aumento dos preços residenciais. No outro extremo da escala, Chicago foi classificada como "subvalorizada", enquanto Milão, Cingapura e Boston foram consideradas "valorizadas". O mercado residencial de Cingapura é um mercado livre controlado, pois o governo o monitora de perto e intervém para garantir a estabilidade e o crescimento sustentável dos preços. São necessárias intervenções para manter os preços das casas particulares em equilíbrio, em meio à alta liquidez dos fundos investíveis no sistema. Invariavelmente, o status de porto seguro duradouro de Cingapura o torna um destino favorável para investimentos imobiliários. Medidas de resfriamento, como o estreitamento do financiamento e a imposição de taxas de selo mais altas, foram bem-sucedidas em Cingapura, mas não em outras cidades como Hong Kong e Vancouver.

“Cingapura permaneceu na categoria bastante valorizada, relativamente inalterada em termos de risco de bolha. O mercado residencial de Cingapura é um mercado livre em um ambiente controlado, pois o governo o monitora de perto e intervém para garantir estabilidade estável do mercado e crescimento sustentável dos preços. São necessárias intervenções para manter os preços das casas particulares em equilíbrio, em meio à alta liquidez dos fundos investíveis no sistema. Invariavelmente, o status de porto seguro duradouro de Cingapura o torna um destino favorável para investimentos imobiliários. Medidas de resfriamento, como o estreitamento do financiamento e a imposição de taxas de selo mais altas, foram bem-sucedidas em Cingapura, mas não em outras cidades como Hong Kong e Vancouver. Comparativamente, um mercado residencial supervalorizado pode enfrentar maiores riscos à medida que enfrentamos o vento de uma recessão devido à prolongada guerra comercial EUA-China e um Brexit sem acordo. ” - Han Huan Mei, diretor de pesquisa da List Sotheby's International Realty.

Crescimento de preços UBS 2019

Enquanto enfrentamos os ventos contrários de uma recessão devido à prolongada guerra comercial EUA-China e a um Brexit sem acordo, será mais difícil corrigir um mercado residencial muito caro para tornar as casas mais acessíveis.

Em caixa: o que está acontecendo na APAC

O Índice Global de Bolha Imobiliária do UBS afirma: As pontuações no índice de bolhas não aumentaram nas cidades da APAC nos últimos quatro trimestres. Em Hong Kong, o momento diminuiu e os preços caíram ligeiramente desde meados de 2018. No entanto, embora a cidade ainda esteja em território de risco de bolha, dado que os preços dobraram nos últimos 10 anos, não há reversão de tendência fundamental à vista. Ainda assim, é provável que haja uma maior volatilidade nos preços nos próximos trimestres. O mercado imobiliário de Cingapura, por outro lado, tem sido notavelmente estável nos últimos anos. O aperto regulatório se mostrou eficaz e reduziu o crescimento excessivo dos preços. Os preços reais estão basicamente no mesmo nível de 2012, de modo que a cidade permanece no território de valor justo. Em Sydney, uma cidade que estava em território de risco de bolha há apenas dois anos, os preços estão caindo. Eles foram corrigidos por um número de dois dígitos em um ano, diminuindo significativamente a pontuação do índice. A menor atividade de compra no exterior e o aumento do crédito hipotecário continuaram a silenciar a demanda geral. Em contraste, os preços em Tóquio subiram 5% ao ano desde 2014, se separando do resto do país. Como conseqüência, o mercado se juntou ao grupo de cidades altamente inacessíveis e a valorização aumentou.